Le groupe de conseil en
immobilier d’entreprise DTZ (présent dans 43 pays, sur 5 continents) vient de
produire une étude sur les perspectives offertes par le marché de l’immobilier
logistique en Europe.
Le document, de 30 pages, ci-joint en format PDF, formule des
prévisions, à l’échelle européenne, concernant la production industrielle, la consommation et
les ventes de détail, à l’horizon 2020. Trois facteurs qui touchent directement
le taux d’occupation des entrepôts, donc leur rentabilité et les coûts
logistiques d’une entreprise à l’international.
Rappelons que l’entreposage représente un tiers des coûts d’une
chaîne d’approvisionnement. Selon les rédacteurs du texte, l’Allemagne, la Pologne et les pays
nordiques tirent leur épingle du jeu. Les autres, y compris la France, ne sont guère à la
fête, particulièrement les pays d’Europe du sud et centrale.
Interrogée par Le Moci, Magali Marton, directrice des études chez DTZ, constate
que « le comportement des entreprises utilisatrices d’entrepôts est de
plus en plus sélectif, avec un regard très attentif à la maîtrise des coûts.
Elles anticipent moins de croissance. Les loyers des cellules d’entrepôts de
classe A (le haut de gamme) ont d’ailleurs chuté en Europe continentale depuis
trois ans (-10 %), ce qui est énorme dans ce secteur d’activités. Les prix pratiqués se situent aujourd’hui autour de 50 euros/m2/an. Les loyers ont
amorcé une très légère reprise (+1 %), mais on reste très loin des niveaux
d’avant la crise. Ce sont les Britanniques et les Allemands qui tirent le marché.
Les Allemands profitent de leur situation géographique et du dynamisme exportateur
de leur industrie. En Allemagne, la consommation des ménage ne joue aucun
rôle».
Un professionnel de l’entreposage consulté sous le sceau de l’anonymat par Le
Moci, estime, pour sa part, que la baisse est beaucoup plus importante,
indiquant qu’en réalité, « avec les franchises de loyers consentis, la chute
moyenne de loyers serait de -25 % au 1er semestre 2011 par rapport
à ceux du 1er semestre 2010. Nous sommes toujours en situation de
suroffre et le rapport de force est aujourd’hui toujours favorable aux
entreprises occupantes, qui continuent à négocier à la baisse les prix des
loyers ».
Pour 2012, DTZ prévoit cependant,
une très légère hausse des loyers des entrepôts (+ 1 % à +1,5 %). Magali Marton
juge que « l’extension des politiques d’austérité budgétaire à
plusieurs pays européens, sur une durée assez longue, peut aussi provoquer un
remaniement du marché immobilier logistique, dans le sens d’un plus grande
exigence d’efficacité et d’économie des entrepôts. La grande distribution s’est
déjà engagée dans cette direction avec des sites dits de cross dock (rotation
très rapide des marchandises) et de ‘pooling’ (entrepôts mutualisés entre
plusieurs chargeurs) ».
Gilles Naudy
